{"id":1249,"date":"2017-08-01T16:24:37","date_gmt":"2017-08-01T14:24:37","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.oknoplast.it\/?p=1249"},"modified":"2019-11-27T22:07:32","modified_gmt":"2019-11-27T21:07:32","slug":"consigli-del-notaio-il-contratto-preliminare-per-comprare-la-casa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.oknoplast.it\/blog\/consigli-del-notaio-il-contratto-preliminare-per-comprare-la-casa\/","title":{"rendered":"Consigli del notaio: il contratto preliminare per comprare la casa"},"content":{"rendered":"

Per tutelare chi compra la casa la legge richiede che i contratti siano stipulati davanti un pubblico ufficiale imparziale e cio\u00e8 un notaio, che agisce in posizione di indipendenza e terziet\u00e0 rispetto al venditore e il compratore e garantisce il rispetto della legge. Il nostro consiglio \u00e8 quello di rivolgersi ad un vostro notaio di fiducia e non a quello del venditore fin dall\u2019inizio delle trattative, prima ancora di firmare la proposta d\u2019acquisto o il contratto preliminare. Potrete valutare insieme come procedere. Per non apparire impreparati vi aiuteremo a capire tutte le fasi del processo d\u2019acquisto di una casa. Oggi ci occuperemo del contratto preliminare.<\/span><\/p>\n

La proposta di acquisto<\/span><\/strong>
\nSe si compra una casa tramite un’agenzia immobiliare, viene effettuata una proposta d\u2019acquisto. Si tratta di un atto irrevocabile che vincola l\u2019acquirente di comprare la casa al prezzo pattuito, in genere entro 15 giorni, ma non \u00e8 vincolante per il venditore! Di solito firmando la proposta viene consegnato al venditore anche l\u2019assegno dell’anticipo per dimostrare le reali intenzioni d’acquisto. Vi consigliamo di pattuire la somma pi\u00f9 bassa possibile, di solito qualche migliaia di euro, e stabilire una validit\u00e0 pi\u00f9 breve possibile per non dare la possibilit\u00e0 al venditore di accettare nel frattempo una proposta pi\u00f9 alta da qualcun altro. Vi consigliamo di far inserire dal notaio delle clausole che annulleranno la proposta o vi consentiranno di riformularla se dovessero emergere maggiori spese condominiali o eventuali sorprese su agibilit\u00e0, propriet\u00e0, abitabilit\u00e0 dei locali o altro. <\/span><\/p>\n

Il contratto preliminare, l\u2019obbligo e le spese di registrazione<\/span><\/strong>
\nSi tratta di un accordo in forma scritta fatto tra venditore e compratore che obbliga entrambi a stipulare il contratto di compravendita definitivo entro un periodo stabilito. Il contratto preliminare pu\u00f2 essere stipulato sotto forma di scrittura privata che potete far autenticare da un notaio oppure sotto forma di atto pubblico. Il compromesso deve essere registrato entro 20 giorni dalla data della sottoscrizione. Ovviamente la registrazione non \u00e8 gratuita. Per la registrazione di un contratto sottoscritto tra privati preparatevi a sborsare 200 euro ogni 100 righe di testo, pi\u00f9 16 euro per la marca da bollo. Invece l\u2019imposta di bollo per la scrittura privata autenticata o per il contratto formato con l\u2019atto pubblico ammonta a 155 euro. Inoltre se il contratto preliminare sancisce il pagamento, dovrete versare anche l\u2019imposta di registro proporzionale al 0.50% della caparra confirmatoria oppure, se avete scelto di pagare l\u2019acconto pari al 3% del suo ammontare. Le imposte pagate saranno detratte da quelle dovute per la registrazione del contratto di compravendita. Il contratto preliminare fa sorgere solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente ma non determina il passaggio della propriet\u00e0. Se state comprando la vostra prima casa e la volete adibire a vostra abitazione principale potete usufruire d\u2019importanti agevolazioni. Per approfondire leggete il nostro articolo \u201cAgevolazioni fiscali per l\u2019acquisto della prima casa fino al 2019\u201d.\u00a0<\/a><\/span><\/p>\n

Elementi essenziali di un contratto preliminare<\/span><\/strong>
\n– Il consenso delle parti che abbiano diritto di agire
\n– La forma scritta
\n– Descrizione dettagliata dell\u2019immobile con i dati del Catasto
\n– Il prezzo di vendita
\n– La data del contratto definitivo in base al tempo che ci vuole per stipulare un mutuo o il termine di fine lavori se la casa \u00e8 in costruzione. Senza questi elementi il contratto non \u00e8 valido. Pi\u00f9 il preliminare sar\u00e0 specifico, meno dubbi ci saranno in sede quando dovrete sottoscrivere il contratto definitivo.<\/span><\/p>\n

Trascrizione del contratto preliminare nei Registri Immobiliari<\/span><\/strong>
\nSe sottoscrivete il contratto preliminare con una semplice scrittura privata questo avr\u00e0 effetto solo tra le parti. Questo significa per\u00f2 che il venditore pu\u00f2 per esempio iscrivere ipoteche sull\u2019immobile, venderlo ad altri o darlo in usufrutto a terzi. L\u2019immobile potrebbe anche subire azioni di terzi come pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali o atti di citazione. Per ovviare a tali problemi optate per la trascrizione del contratto preliminare nei Registri Immobiliari. La trascrizione ha un effetto prenotativo sull\u2019immobile e vi permetter\u00e0 di passare davanti a eventuali iscrizioni pregiudizievoli successive alla sua trascrizione. Inoltre nel caso di fallimento del venditore il rimborso degli acconti che avete gi\u00e0 pagato acquisir\u00e0 un privilegio speciale rispetto a tutti gli altri crediti e sarete rimborsati prima di tutti gli altri creditori. La trascrizione \u00e8 consigliabile quando tra il contratto preliminare e il rogito deve passare molto tempo e quando la somma della caparra \u00e8 consistente. La trascrizione dovr\u00e0 essere eseguita dal notaio che ha ricevuto o autenticato il contratto preliminare entro 30 giorni dalla stipula del medesimo.<\/span><\/p>\n

Clausola di conciliazione<\/span><\/strong>
\nE\u2019 una buona abitudine inserire una clausola di conciliazione gi\u00e0 nel contratto preliminare perch\u00e9 vi permetter\u00e0 di risolvere le eventuali controversie in modo alternativo alla giustizia ordinaria, raggiungendo un accordo per esempio d\u2019avanti al Giudice di Pace.<\/span><\/p>\n

La caparra confirmatoria<\/span><\/strong>
\nNella maggior parte dei casi in un contratto preliminare sar\u00e0 prevista una caparra confirmatoria, che costituisce l\u2019anticipo sul prezzo concordato tra le parti per l\u2019acquisto della casa e rappresenta la misura di risarcimento in caso d\u2019inadempimento. Se non pagherete il saldo per la casa, il venditore potr\u00e0 trattenere la caparra a titolo di risarcimento oppure dimostrare il danno maggiore e chiedere il risarcimento. Nel caso d\u2019inadempimento da parte del venditore invece, voi\u00a0potrete recedere dal contratto e richiedere il doppio di quanto versato.<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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