Per tutelare chi compra la casa la legge richiede che i contratti siano stipulati davanti un pubblico ufficiale imparziale e cioè un notaio, che agisce in posizione di indipendenza e terzietà rispetto al venditore e il compratore e garantisce il rispetto della legge. Il nostro consiglio è quello di rivolgersi ad un vostro notaio di fiducia e non a quello del venditore fin dall’inizio delle trattative, prima ancora di firmare la proposta d’acquisto o il contratto preliminare. Potrete valutare insieme come procedere. Per non apparire impreparati vi aiuteremo a capire tutte le fasi del processo d’acquisto di una casa. Oggi ci occuperemo del contratto preliminare.

La proposta di acquisto
Se si compra una casa tramite un’agenzia immobiliare, viene effettuata una proposta d’acquisto. Si tratta di un atto irrevocabile che vincola l’acquirente di comprare la casa al prezzo pattuito, in genere entro 15 giorni, ma non è vincolante per il venditore! Di solito firmando la proposta viene consegnato al venditore anche l’assegno dell’anticipo per dimostrare le reali intenzioni d’acquisto. Vi consigliamo di pattuire la somma più bassa possibile, di solito qualche migliaia di euro, e stabilire una validità più breve possibile per non dare la possibilità al venditore di accettare nel frattempo una proposta più alta da qualcun altro. Vi consigliamo di far inserire dal notaio delle clausole che annulleranno la proposta o vi consentiranno di riformularla se dovessero emergere maggiori spese condominiali o eventuali sorprese su agibilità, proprietà, abitabilità dei locali o altro.

Il contratto preliminare, l’obbligo e le spese di registrazione
Si tratta di un accordo in forma scritta fatto tra venditore e compratore che obbliga entrambi a stipulare il contratto di compravendita definitivo entro un periodo stabilito. Il contratto preliminare può essere stipulato sotto forma di scrittura privata che potete far autenticare da un notaio oppure sotto forma di atto pubblico. Il compromesso deve essere registrato entro 20 giorni dalla data della sottoscrizione. Ovviamente la registrazione non è gratuita. Per la registrazione di un contratto sottoscritto tra privati preparatevi a sborsare 200 euro ogni 100 righe di testo, più 16 euro per la marca da bollo. Invece l’imposta di bollo per la scrittura privata autenticata o per il contratto formato con l’atto pubblico ammonta a 155 euro. Inoltre se il contratto preliminare sancisce il pagamento, dovrete versare anche l’imposta di registro proporzionale al 0.50% della caparra confirmatoria oppure, se avete scelto di pagare l’acconto pari al 3% del suo ammontare. Le imposte pagate saranno detratte da quelle dovute per la registrazione del contratto di compravendita. Il contratto preliminare fa sorgere solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente ma non determina il passaggio della proprietà. Se state comprando la vostra prima casa e la volete adibire a vostra abitazione principale potete usufruire d’importanti agevolazioni. Per approfondire leggete il nostro articolo “Agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa fino al 2019”. 

Elementi essenziali di un contratto preliminare
– Il consenso delle parti che abbiano diritto di agire
– La forma scritta
– Descrizione dettagliata dell’immobile con i dati del Catasto
– Il prezzo di vendita
– La data del contratto definitivo in base al tempo che ci vuole per stipulare un mutuo o il termine di fine lavori se la casa è in costruzione. Senza questi elementi il contratto non è valido. Più il preliminare sarà specifico, meno dubbi ci saranno in sede quando dovrete sottoscrivere il contratto definitivo.

Trascrizione del contratto preliminare nei Registri Immobiliari
Se sottoscrivete il contratto preliminare con una semplice scrittura privata questo avrà effetto solo tra le parti. Questo significa però che il venditore può per esempio iscrivere ipoteche sull’immobile, venderlo ad altri o darlo in usufrutto a terzi. L’immobile potrebbe anche subire azioni di terzi come pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali o atti di citazione. Per ovviare a tali problemi optate per la trascrizione del contratto preliminare nei Registri Immobiliari. La trascrizione ha un effetto prenotativo sull’immobile e vi permetterà di passare davanti a eventuali iscrizioni pregiudizievoli successive alla sua trascrizione. Inoltre nel caso di fallimento del venditore il rimborso degli acconti che avete già pagato acquisirà un privilegio speciale rispetto a tutti gli altri crediti e sarete rimborsati prima di tutti gli altri creditori. La trascrizione è consigliabile quando tra il contratto preliminare e il rogito deve passare molto tempo e quando la somma della caparra è consistente. La trascrizione dovrà essere eseguita dal notaio che ha ricevuto o autenticato il contratto preliminare entro 30 giorni dalla stipula del medesimo.

Clausola di conciliazione
E’ una buona abitudine inserire una clausola di conciliazione già nel contratto preliminare perché vi permetterà di risolvere le eventuali controversie in modo alternativo alla giustizia ordinaria, raggiungendo un accordo per esempio d’avanti al Giudice di Pace.

La caparra confirmatoria
Nella maggior parte dei casi in un contratto preliminare sarà prevista una caparra confirmatoria, che costituisce l’anticipo sul prezzo concordato tra le parti per l’acquisto della casa e rappresenta la misura di risarcimento in caso d’inadempimento. Se non pagherete il saldo per la casa, il venditore potrà trattenere la caparra a titolo di risarcimento oppure dimostrare il danno maggiore e chiedere il risarcimento. Nel caso d’inadempimento da parte del venditore invece, voi potrete recedere dal contratto e richiedere il doppio di quanto versato.